物业公司管理过程中遇到的法律问题

建设和谐社会、和谐社区是现今全社会共同关注的话题，从物业管理发展的进程来看，物业纠纷的不断上升，从另一个方面也说明人们对于物业管理工作的重视程度在加深，这同样是一种社会进步。现结合相关实际案件，把物业公司管理过程中遇到的法律问题加以阐述，并提出保障物业公司合法权益的一些措施，与同行们共鸣。

一、物业费

大家知道目前有不少业主不交物业费引起的问题很多。在法庭上，业主不交物业费的抗辩理由就是：没有享受物业管理服务；购买的商品房存在瑕疵；物业公司没有及时进行维修；业主买房后没有居住；没有签订物业合同；业主丢失东西，物业未尽到保安责任的；物业未按约定履行承诺等。下面举例说明，然后讲讲业主为何要抗辩。

我们说业主享受了物业管理服务就应当交物业费。

杨先生经营的网络公司位于北京市某小区内，2003年6月1日，小区的业主委员会和某物业公司签订了物业管理委托合同。合同签订后，这家物业公司进行了物业服务，但杨先生以自己没有和物业公司签订合同、物业公司给其经营的商业网点提供服务不多为由，拒绝交纳物业费。物业公司遂向法院提起了诉讼，将杨先生告上了法庭。

杨先生最后输了这场官司，北京市中级人民法院最终判定，杨先生将拖欠的物业费支付给物业公司。

案件评析：一些业主拖欠物业费的理由之一，就是没有和物业公司签订物业合同。但是，按照我国的《物业管理条例》规定，业主委员会和物业公司签订的物业管理合同，对全体业主都有约束力，每个业主都负有交纳物业费的义务。另外一种情况是：业主委员会也没有与物业公司签订物业合同，物业公司还是沿用以前与开发商签订的前期物业服务合同，通常法院的观点是：即使业主委员会没有和物业公司签订书面的物业服务合同，但物业公司实际在管理小区的物业工作，业主只要事实上接受了物业服务，就应该按照实际前期物业合同约定的价格，向物业公司交纳相应的物业费。

另外，房子有质量问题或存在瑕疵通常是开发商遗留的问题，并不是物业公司的责任，以此为由业主拒绝交物业费也是不行的，因为这是开发商遗留的问题。比如，有的业主入住小区，小区由某物业公司接管进行物业管理。随后业主以房屋存在质量问题、物业公司没有尽到管理服务义务为由，一直不交纳物业费。物业公司最终将该业主诉至法院。