企业物业管理公司办法即将施行市民有建议可上网“唠唠”

由于物业管理起步较晚，物业服务不规范、不到位，昆山物业公司所以出现了不少的物业矛盾和物业纠纷，但这并不意味着物业公司和也只之间的矛盾无法调和。因为除了房子质量无法改变以外，管理制度可以改，人员可以换，其他没有什么不能改变和协商的。本来物业公司和业主就不应该有特别大的矛盾，但现实情况却是，许多矛盾最后都指向了物业公司，于是拒缴物业管理费成为一些业主的“杀手锏”。

一些消费者都有这样一种奇怪的心理，他们认为，买了房子以后，维护自身权益的最好方式好像就剩下一种——不交物业管理费。拿物业管理费来发泄心中的不满、解决所遇到的一切矛盾。

即使事情解决了，或因态度不好，或是时间长了，都可以作为不交费的理由。拒交物业管理费的“理由”东拉西凑、五花八门。有的是因为房子质量问题，绿化、设计不合理；有的对享受同样的服务却缴费不一样有意见；有的是因为邻里有矛盾，装修造成渗漏水，噪声扰邻等；有的是因为物业公司服务不到位或者乱收费；还有攀比从众心理作祟，凡此种种，不一而足。

据统计，在一些居住小区，有的收费率达到80％左右，有的售后房小区只有10％，物业管理费收缴率低，已经不再是秘密。物业公司为了收缴物业管理费，绞尽了脑汁，花去太多的时间和精力。

于是在现实生活中，出现了一种现象：物业管理服务水平高的小区，物业管理费较高，物业管理费的收缴率较高；物业管理服务水平低的小区，不论收费多低，物业管理费的收缴率也低。这足以充分说明，物业管理服务水平与物业管理费的收缴率成正比。

后天补偿的成本永远大于先天的养护

现在有的业主一发现问题就不交费，大家都不交费了，物业公司还接着服务。由此造成一种概念，认为不交费是对的，谁交费谁傻。表面看物业公司是受害者，但是，实际上最大的受害者是广大业主。欠费的直接后果是物业公司为追讨物业管理费，浪费了管理人员的时间和精力，物业服务质量降低；另一方面，一人欠费，殃及众人，物业费收缴困难，攀比心理使更多的人欠费，导致物业难以保值增值。

北京有这样一个项目，物业公司把业主告上法庭，业主不仅补交了所有费用，还要再掏一次设备费。因为小区的设备缺乏维护，消防系统、安全系统整个都坏掉了，需要重新置办，这笔钱到头来还是由业主来掏。

管理服务有代价也有边界

业主买房、交了物管费之后，理所当然应该得到相应的服务。服务没错，但所有的服务都是有限度的，所有的管理都是有限度的，不可能想干什么就干什么。就像你买了机票上飞机，航空公司为你服务，也不能允许你打手机。 　　就物业管理来说，水平和收费绝对成正比，不可能有超值服务，质优价廉的服务是没有的。 物业管理是服务，服务是软性的，可以改变，可以改进，但改变不了的却是开发商已经建成的房子。物业管理的水平再高，也难以解决房子建设过程中遗留下来的质量问题。问题已经存在了，业主不找物业公司又能找谁？

说开发商的问题绝不是为物业公司与业主的矛盾找借口，的确有相当多的物管与业主的纠纷其实出自开发商。应该把物业公司和业主的纠纷、开发商和业主的纠纷分别对待，分开处理，不能搅在一起，并且采取合法的方式来解决。

有时候还需要强制性管理

如停车问题。地面和地下都有停车位，地下停车位贵，大家都喜欢停地上，地上又不够，业主们不自觉遵守先来后到的 为提高物业管理水平，我市先后制定出台了《宿迁市市区物业管理办法》（以下简称《办法》）、《宿迁市市区物业管理工作考核办法》等五项文件。为广泛听取社会各界对改进物业管理的意见和建议，找准物管存在问题，主题为“小物管，大民生”的第八期全媒体政民互动活动，将于9月28日举行。自22日起，广大市民通过活动设置的预提问，纷纷就自己关心的问题进行咨询。截至记者发稿前，网页浏览次数已达2万多次，提问200多条。

多措并举提升物管

宿迁的物业管理起步于1996年，经过18年的发展，物业管理从无到有，日渐成为提升我市市民生活品质，促进和谐社会建设的重要内容；经历了18年的发展后，我市的物业管理在覆盖范围、服务能力、制度规范等方面都得到不断提升。随着我市城市功能的日趋完善、品位的逐步提升，物业管理在覆盖范围、服务能力、制度规范等方面都得到不断提升。为了让居民共享城市发展的成果，“提质扩面”成为了宿迁物业管理的一大亮点。如今，不管是在新住宅小区还是城市的老旧小区，都能看到物业管理的“痕迹”。截至目前，全市实施物业管理的项目达577个。

为加快提升全市小区物业管理服务水平，目前，我市正在组织实施小区物业整治、物业企业规范提升、业主委员会培育、综合执法进社区“四项工程”。同时，为在政府、物业、业主三者之间实现责、权、利对等平衡，还将加快建立一套权利清晰、责任分明、利益明确的制衡约束机制。

物业管理发展至今，不再是最初“几块抹布、几杆拖把”。随着经济发展和市民对更高品质生活的追求，物业管理已成为社会热点和焦点问题。我市在物业管理规范和机制等方面进行的积极尝试，也受到老百姓的一致认同。

细致周到温馨服务

共建和谐物管是物业管理企业服务于社会应尽的责任，为业主提供更加周到贴心的服务也是各家物业公司最基本也是必须达到的要求。

“物业公司的服务是一个无形服务，但实际上物业服务却又很实在。”水木清华力顺物业公司总经理刘林辉表示，“为了给业主提供更加细致周到的服务，我们想业主所想，做好服务。通过打造‘微服务’，真切的让业主感受到我们的服务诚意和决心。比如业主在新婚嫁娶和搬迁时，保洁部门主动登门免费提供清洁打扫服务；安保部门提供车辆引领、铺设红地毯和秩序维护等，并利用led大屏进行喜讯告知，用我们的真心换取业主的满意。”

“我相信，物业管理办法施行有利于规范物业管理，我市物业管理工作将有质的变化。”对于新物业管理办法的出台实施，刘林辉表示，“解决物业管理现存的问题，推进服务转型，关键在于落实各方的主体责任,不断创新服务模式,提升物业管理、服务水平,竭尽全力为业主服务。”

项王小区三期金枫园有1400多户，近6000位业主，原先有物业公司，去年物业公司以赚不到钱为由，主动撤出。自今年1月1日，金枫园便走上了业主自治管理的道路。

“我们小区实行业主自治的主要原因是服务标准低、收费标准低，0.25元每平方米8年未变，原物业公司不愿再接手。虽然实行业主自治，但不少业主与业委会的关系不是很和睦，这也导至收费难，业委会的工作显得力不从心，也给属地管理方带来更多的工作压力。”业委会主任李安柱现在主要负责小区管理工作，他认为，规模大的小区应该实行市场化、专业化的物业公司管理模式，“通过规范的物业管理，让业主享受到更优质的服务。”

政民互动畅通民意

《办法》将于10月1日正式施行，这标志着宿迁市物业管理行业进入标准化发展时期。而加强居住小区物业管理，推进和谐社区建设，改善群众生活居住环境，已成为群众普遍关注和反映较多的热点问题。

物业管理事关群众的切身利益，是城市民生的一项重要内容。如何让“和谐物管”更好地惠及城乡，成为市民和政府关心的一项重要议题。

为了让居民共享城市发展的成果，广泛参与成为了宿迁物业管理的一大亮点。在制定《办法》等物业管理相关办法前，市民通过调研、座谈会等方式，全方位、多角度地参与和推动了《办法》草拟和制定。市民代表零距离感受到宿迁共建和谐物管做出的努力和决心，纷纷对我市的物业管理改革亮出了“高分”。

人人都是业主，物管联系千家万户。您对物业管理工作有哪些疑问或问题需要反映？通过政民互动来畅通民意也是我市物业管理的一项新举措。

据悉，广大市民、网民积极参与第八期全媒体政民互动活动的预提问，通过网络和电话等方式，先后在“网上宿迁”等网站参加“小物管、大民生”在线访谈预告，大家纷纷就自己关心的问题进行咨询。其中，网页浏览次数达2万多次，提问200多条。预提问内容主要涉及物业收费、物业企业职责、业主委员会、前期物业管理、部门执法、物业服务、物业使用与维护、房屋质量、维修资金使用和物业整治等10个方面内容。秩序，物业公司强制管理，决定谁能停谁不能停，这就产生矛盾。同时应提倡业主的公众意识。个人需求应服从公众的需求，小区的规则不应因一个人的不满意而改变。只有有了公众意识，个人的权利才会得到大多数人的尊重。

有纠纷仍要提升服务质量

物业管理是一个微利行业，同时应对市场风险的变数非常有限。现在的物业管理，是一种劳动密集型而不是技术密集型行业，什么人都可以干。事实上，目前由于职业素质导致纠纷的情况很多。

对于房地产开发商来讲，自建自管便于在卖房时作出承诺，但由于缺少经验，后遗症会很多，因此，开发商最好选择有经验的物业管理公司来管理物业。 大多数物业公司服务态度不错，但服务质量差。就像买手机，小姐态度不错但什么也说不出来，现在更多是应提升服务质量。物业公司的服务水平确实还要提高。

行不通也不能放弃法律

有一家物业公司已打了26场欠费官司，每场必赢。据了解，在有关物业管理的诉讼案件中，绝大多数是有关拖欠物业管理费的，而这样的官司，物业公司是每打必赢。因为只要物业公司实施了物业管理，又不是乱收费，法院就会判业主缴钱，业主的“理由”另行解决。

但是，对于这样稳赢的官司，物业公司却不想打，总是想用其他办法来解决。有时候打官司能够找回了正义，却找不回诉讼付出的时间和精力的成本。打欠费官司，把业主放在了对立面，伤了感情，有时得不偿失，不得已而为之。这是大多数物业公司的真实想法，整天抬头不见低头见，却要对簿公堂，感情上总是难以接受。对于像拖欠物业管理费这样小标的额的官司，法院没有简易程序。物业公司要打官司，等的时间太长，牵扯太多的精力。同时，由于标的额小，很少有律师愿意代理。法院判决后，执行难的问题依然存在。法规不健全、执行没有力度是物业公司不想打官司的深层次原因。

如果法律不能保护公正的话，极端做法一定会抬头。现在我们看到物业公司打业主的事件，同样也会看到有业主打公司人员的事件，还有业主打发展商、砸展台的事件。无法可依、有法不依，但是不能因为这样就不相信法律。我们应该提倡法制精神，不管遇到什么情况，都不能因为法律走不通就放弃法律。如果仍有法律解决不了的问题，那么我们就应当修订和完善法律。